Het verstrekken van leningen waarbij duurzaamheid een rol speelt zien we steeds vaker op de markt. De hoogte van de rente is dan bijvoorbeeld afhankelijk van de duurzaamheidsprestaties, of er worden eisen gesteld met betrekking tot duurzaamheid voordat de lening door banken wordt verstrekt. Het zijn met name nog de grotere organisaties die gebruik maken van dergelijke groene financieringsmechanismen, zoals SBM Offshore bijvoorbeeld, die we eerder interviewden over hun Sustainability Linked Loan. Maar hoe gaat het verkrijgen van groene financiering een relatief kleinere partij af? We vroegen onze klant Vastned, waarbij we het proces aan de zijlijn hebben mogen ondersteunen, om ons meer inzicht te geven in de recente groene lening die zij hebben opgehaald.
We bevroegen de kersverse CEO van Vastned, Reinier Walta (voorheen CFO van Vastned) en Bozidar Vujanovic (Investment en BI manager) onder andere: wat lag ten grondslag aan het ophalen van de groene lening? Hoe is het proces verlopen? Hoe helpt de lening Vastned te verduurzamen?
Sinds 2011 richt Vastned zich op het investeren en verhuren van winkelvastgoed in winkelstraten van grote Europese steden met een historische binnenstad. Behoud van cultureel erfgoed, de leefbaarheid en veiligheid in deze historisch binnensteden is voor Vastned van belang. Vastned beoogt op deze manier lange-termijn waarde te creëren voor al haar stakeholders. Haar duurzaamheidmissie is dan ook:
“Investeren in historische steden om de functionele levensduur van panden te verlengen en bij te dragen aan de aantrekkingskracht en leefbaarheid van binnensteden”
Reinier ligt toe dat de in 2021 gepubliceerde nieuwe strategie en deze duurzaamheidsmissie complementair aan elkaar zijn en leiden tot stabiele en voorspelbare resultaten op lange termijn. “Als je een portefeuille hebt die niet duurzaam is, zul je dat op de lange termijn merken. Als je het niet uit eigen motivatie doet, dan zorgt de overheid daar wel voor. Zo moeten kantoorgebouwen vanaf 2023 van de Nederlandse overheid minimaal energielabel C hebben, anders mag het niet meer gebruikt worden als kantoor.”
Naast ontwikkelingen in wet- en regelgeving ligt ook het gevoel dat “iedereen zijn steentje bij moet dragen en eigen verantwoordelijkheid moet nemen” ten grondslag aan het ontwikkelen van een Green Finance Framework (GFF) voor Vastned. Dit is een raamwerk om groene financiering mee op te halen en dat toegewezen kan worden aan duurzame en energie efficiënte panden. Vastned geeft aan het GFF te hebben ontwikkeld om haar financiële doelstellingen samen te laten komen met haar duurzaamheidsdoelstellingen. Met behulp van het raamwerk kan zij verschillende groene financieringen uitgeven, waaronder groene obligaties, groene kredietfaciliteiten en andere groene schuldinstrumenten. Hiermee kan Vastned commercieel en residentieel vastgoed herfinancieren die bijdragen aan het behoud van historische stadscentra. Reinier vult aan dat “het raamwerk ons dwingt om aan te sluiten bij wat we zeggen en gedisciplineerd te werken met betrekking tot duurzaamheid. Daarnaast is retail vastgoed momenteel niet het makkelijkst te financieren, maar wanneer we duurzaamheid meenemen zijn banken sneller geïnteresseerd. Dat is een positieve ontwikkeling.”
Onder dit raamwerk is Vastned een Green Revolving Credit Facility (RCF) overeengekomen waarin ABN AMRO en Rabobank elk voor € 20 miljoen participeren. Vastned’s stakeholders reageerden hier positief op. Enerzijds omdat, puur financieel gezien, liquiditeit nu zeer belangrijk is, onder andere als gevolg van de onzekere tijden door COVID-19. Anderzijds krijgt duurzaamheid, of ESG, steeds meer aandacht bij analisten en beleggers waardoor dergelijke financiering positief wordt ontvangen.
Hoe verloopt zo’n proces om groene financiering op te halen en wat is het verschil met het ophalen van niet-duurzaam gerelateerde financiering? “Reinier: “Het begint natuurlijk met de discussie of je een portefeuille hebt waar je een GFF op kan baseren, daarvoor heb je inzicht nodig in de panden in je portefeuille, zoals de energielabels. Een van de uitdagingen hier is dat dit inzicht verschilt per land, zo is het in België bijvoorbeeld veel ingewikkelder om te identificeren welk energielabel een pand heeft dan in Nederland. De volgende stap is realiseren dat een groter gedeelte van ons portefeuille een label heeft, idealiter natuurlijk label A. Je begint vanuit een ander startpunt dan bij niet-duurzaam gerelateerde financiering. Daarmee voelt het meer als een hypothecaire lening met focus op duurzaamheidsaspecten van het onderpand.” Bozidar vult aan; “Het goed moeten begrijpen en interpreteren van de richtlijnen rondom het Green Finance Framework en hoe interne procedures ingericht moeten worden, maakt het proces met name ingewikkeld. Dankzij experts van ABN AMRO, Rabobank en Sustainalize verliep het proces echter soepel. Daarnaast zouden we partijen die ook overwegen een GFF op te stellen adviseren om het belang van de data behoefte van sustainability reporting en de processen die daarmee gepaard gaan niet te onderschatten.”
De uitdaging lag voor Vastned dan ook niet zozeer in het proces, maar meer in het verzamelen van data rondom het verbruik van huurders voor gas, elektra en water aangezien de panden casco worden verhuurd. Inzicht in deze data is belangrijk om Key Performance Indicatoren (KPI’s) te koppelen aan groene financieringsinstrumenten en om gericht energiebesparende maatregelen te nemen. Meten is weten, zoals het devies van veel Sustainalizers luidt.
Een andere uitdaging die Vastned identificeert is om het aandeel duurzame panden uit te breiden. “We streven er naar dat elke woning die we (her)ontwikkelen een A label wordt en deze overweging altijd mee te nemen bij wat we doen, net zoals we dat normaal vinden met veiligheid. Dit blijft echter ingewikkeld omdat we over oudere panden beschikken, soms wel 400 jaar oud, waar de mogelijkheden om te verduurzamen beperkt zijn, onder andere door wet- en regelgeving.”
CEO, Vastned
Investment en BI manager, Vastned
Consultant, Sustainalize
Partner, Sustainalize
Consultant, Sustainalize
Ondanks dat het verlengen van de functionele levensduur van bestaande panden als duurzaam gezien kan worden, wordt er volgens Vastned nog te weinig aandacht besteed aan het verduurzamen van historische panden. Nieuwbouw projecten krijgen vaak veel aandacht en worden al snel gelabeld als duurzaam. Echter, produceert de bouwsector zo’n 11% van de jaarlijkse globale broeikasgasemissies. Bijvoorbeeld ook bij de nieuw ontwikkelde EU Taxonomie, die als onderdeel van de EU Green Deal meer financieel kapitaal richting duurzame activiteiten en innovaties moet sturen. Deze Taxonomie wil een kader scheppen voor wat wel en niet duurzaam is om ‘greenwashing’ te voorkomen. De EU Taxonomie is een kans om te verduurzamen omdat er vanuit Europa veel geld vrij komt (€503 miljard aan EU-budget) voor acties om de impact op het klimaat te beperken. Echter zal deze kans beperkt zijn voor Vastned omdat er veel focus ligt op nieuwbouw en nog weinig rekening gehouden wordt met binnenstedelijk monumentaal vastgoed dat vaak moeilijk te verduurzamen is. De Taxonomie erkent dat het inderdaad moeilijk is de gebouwde omgeving specifiek te verwerken in een taxonomie. Reinier vult aan; “Om het cultureel erfgoed van de binnenstad te behouden en investeerders te belonen die dit cultureel erfgoed onderhouden hopen wij dat er geen onrealistische strenge eisen komen voor dit type vastgoed vanuit de Europese Unie.”
Kortom, het Green Finance Framework en de EU Taxonomie geven beide een zet om te verduurzamen. Vastned zal zich de komende jaren inzetten om het inzicht in duurzaamheidsdata te vergroten én dit om te zetten in actie om bestaande panden te verduurzamen waar dat technisch mogelijk is. Het GFF en de Taxonomie vormen een mooie stok achter de deur, ook om bepaalde stakeholders te overtuigen van de noodzaak om te investeren in duurzaamheid.
nieuwsbrief
Blijf op de hoogte van ons laatste nieuws, ontwikkelingen en events.
Met OV
Phasellus dignissim nulla tincidunt ultrices interdum. Nulla a enim ullamcorper, consectetur ligula sit amet, rutrum ante. Praesent cursus viverra urna ut sagittis. Sed nunc felis, hendrerit sit amet odio a, mattis laoreet mi. Quisque diam turpis, convallis at ultrices eu, vehicula a urna. Suspendisse potenti.
Met OV
Phasellus dignissim nulla tincidunt ultrices interdum. Nulla a enim ullamcorper, consectetur ligula sit amet, rutrum ante. Praesent cursus viverra urna ut sagittis. Sed nunc felis, hendrerit sit amet odio a, mattis laoreet mi. Quisque diam turpis, convallis at ultrices eu, vehicula a urna. Suspendisse potenti.
Met OV
Phasellus dignissim nulla tincidunt ultrices interdum. Nulla a enim ullamcorper, consectetur ligula sit amet, rutrum ante. Praesent cursus viverra urna ut sagittis. Sed nunc felis, hendrerit sit amet odio a, mattis laoreet mi. Quisque diam turpis, convallis at ultrices eu, vehicula a urna. Suspendisse potenti.
